Los desarrollos industriales se han replanteado para que las instalaciones no sólo sean un enclave para el almacenamiento y distribución de mercancías, también una ubicación respetuosa con las necesidades de los núcleos colindantes.
Si en los últimos años la inmologística se ha visto asociada a un término, este es sin ninguna duda, “récord”. De la mano de la popularidad adquirida por el sector desde la irrupción de la pandemia, todas las industrias al servicio de la cadena de suministro y su buen funcionamiento han ganado protagonismo. Sin embargo, en el caso de las plataformas y naves logísticas, no todo son metros cuadrados e inversiones millonarias.
Es evidente que tampoco podemos obviar esta realidad: estamos inmersos en la edad de oro del real estate logístico. Las cifras lo avalan. El mercado inmologístico europeo, año tras año, bate sus resultados previos.
Siguiendo esta tendencia, la inversión en instalaciones logísticas a nivel continental se ha visto incrementada en un 79% respecto a la media de los últimos cinco años, según el último estudio de la consultora Savills Aguirre Newman. Si hablamos del gap interanual, en lo que va del 2022, la cifra ya está por encima del 20% respecto a los resultados del 2021.
En total, el sector inmobiliario especializado en el campo industrial-logístico ha sido capaz de generar, en un solo ejercicio, unos 62.000 millones de euros de inversión.
Simetría estadística
Habitualmente, al comparar el desempeño industrial de los países europeos, cada mercado registra un comportamiento diferente. Sin embargo, esa heterogeneidad es menos palpable, y por ello reseñable, en el caso de la inmologística.
De esta manera, mientras Alemania se ha posicionado como el país con más actividad de alquiler – con 8,6 millones de metros cuadrados -, seguido de Países Bajos – 6,9 millones – y Reino Unido – 5,1 -, el mayor desempeño frente a sus medias del último lustro lo protagonizan otros estados.
Rumanía y Francia se han puesto a la cabeza en este sentido, con un incremento del 63%, seguido muy de cerca por el mercado nacional, donde España ha crecido un 62%.
Líderes en inversión omnicanal
La necesidad de obtener una mayor exposición en el mercado ha llevado a que los inversores estén dispuestos a asumir primas en grandes carteras. Gracias a ello, el peso de la inversión en el sector logístico ha llegado a representar el 66% de la inversión omnicanal en Europa.
Ello supone un gran avance, puesto que en el 2019 su peso no alcanzaba ni la mitad, representando el 47%.
Lejos de tocar techo
Todavía resulta sorprendente que 24 horas después de haber realizado un pedido por internet, este nos llegue a casa. Sin embargo, la inmediatez impulsada por el ecommerce está funcionando como un nuevo motor para la inversión en las infraestructuras logísticas. De hecho, al igual que sucede con el comercio online, el real estate especializado cuenta con previsiones muy halagüeñas.
En esta línea, el Foro Económico Mundial calcula que las entregas de última milla aumentarán en más de un 30% para el 2030 en las cien principales ciudades del mundo. Así, las empresas europeas necesitarán sumar más de 12 millones de metros cuadrados en cuestión de 4 años para poder atender a la creciente demanda del comercio electrónico y el auge de la logística inversa.
Mientras las necesidades de la cadena de suministro sigan en aumento, la inmologística seguirá avanzando. Queremos seguir liderando y formando parte del cambio mediante la implementación de nuevos modelos en materia de diseño, construcción, operativa y gestión de activos.
Render del proyecto en Santa Perpètua de la Mogoda (Barcelona)
Frentes abiertos
No obstante, no todo es un camino de rosas para el mercado. En los últimos meses, unidos a un crecimiento sin precedentes, han surgido una serie de aspectos que han complicado el avance del sector.
En este sentido, cabe destacar el mal crónico de esta actividad: la escasez de suelo logístico y los plazos. Cada vez las empresas quieren estar más cerca de sus clientes y contar con márgenes de entrega más cortos. Sin embargo, las características de las principales urbes españolas hacen que, por ejemplo, en Catalunya, la disponibilidad de suelo esté en el 3,1%.
Desde el punto de vista inmologístico, se trata de una vorágine jurídico-técnico-urbanística donde ciudades como Madrid y Barcelona suponen verdaderos desafíos, dado que no todo el suelo industrial puede convertirse en logístico, sea por prohibiciones expresas o por la limitación de la altura del activo, la superficie edificable o la agregación de parcelas.
De la mano de este problema surge otro, alineado con la actual situación de la logística global: la inflación. El aumento de los costes de construcción, que ya alcanza el 30%, se ha unido a los problemas de suministro de materiales debido a la subida de los precios de la energía y los materiales básicos. En suma, junto con las disrupciones de la cadena de suministro, el conflicto ruso-ucraniano y el complejo suministro desde China, está dificultando, entre otras cuestiones, la adaptación de la inmologística a una operativa sostenible.
De esta manera, a partir de ahora y con mayor intensidad que hasta la fecha, el sector va a afrontar tres retos: el diseño técnico de los edificios, su carácter sostenible y su ubicación cerca de las ciudades, pero sin resultar invasivos.
La cara oculta
Mirando más allá de los retos a asumir y las cifras, presentes en cualquier estrategia empresarial, también es importante resaltar aquellas materias en las que la inmologística va implementando soluciones y liderando la transformación del sector industrial.
En este sentido, hablamos de su papel social, económico y ambiental, – menos evidente en informes y estudios de mercado, aunque igual o más relevante que otros factores anteriormente tratados -.
En la primera cuestión, el protagonismo adquirido durante los últimos meses ha permitido a la inmologística cambiar la percepción social de su actividad. Esta cuestión ha estado impulsada por una premisa: alinear los intereses sociales con los de la actividad logística. De esta manera, los desarrollos industriales se han replanteado para que las instalaciones no sólo sean un enclave para el almacenamiento y distribución de mercancías, también una ubicación respetuosa con las necesidades de los núcleos colindantes.
Siguiendo esta lógica, aparecen los otros dos conceptos. Desde el punto de vista económico, la inmologística ha pasado a asociarse a términos como la revalorización las infraestructuras cercanas o nuevos espacios de generación de empleo. Allí donde se instala una plataforma es necesario contratar una plantilla que ponga en marcha las operativas, ofreciendo trabajo a las personas que se encuentren cerca.
Sector de referencia para un futuro sostenible
Respecto a la sostenibilidad, la inmologística se ha convertido en sector de referencia para un futuro sostenible. Apoyándose en la innovación y las nuevas tecnologías, cada vez son más las empresas que se suman a la ‘ola verde’.
Frente a unos niveles de contaminación que sitúan al sector inmobiliario como uno de los que más emisiones de CO2 producen, en GLP nos hemos puesto manos a la obra, implementando soluciones como el Análisis del Ciclo de Vida (LCA en inglés) para todos los activos construidos en Europa. Este análisis permite a GLP obtener métricas precisas de las emisiones de carbono asociadas a la construcción y a la futura operativa de nuestros activos.
A través de estos datos, GLP puede cuantificar el CO2, implementar estrategias de reducción y, en última instancia, compensar las emisiones de carbono. Es un paso importantísimo en nuestra ruta para conseguir que GLP sea una empresa de cero emisiones netas en un futuro próximo. Queremos seguir liderando y formando parte del cambio mediante la implementación de nuevos modelos en materia de diseño, construcción, operativa y gestión de activos.
De cara al futuro, día a día, alineado con su crecimiento y los desafíos a afrontar, el sector inmologístico seguirá estudiando la cadena de suministro para garantizar el equilibrio entre la adaptación del real estate a las necesidades de la industria y la preservación de los núcleos urbanos como centros habitables en los que, de la mano de la innovación, la contaminación no tendrá cabida.
