Los criterios ESG, Environmental, Social and Governance (ambiental, social y de gobernanza), han adquirido una gran relevancia en los últimos años y han dado lugar a la figura del inversor socialmente responsable
Después de un 2022 con una inversión en superficie que ha superado los 1.900 millones de euros en el mercado logístico español, el alto volumen de operaciones en contratación y absorción de superficie logística auguran un futuro positivo, y se espera que este año, el mercado inmologístico continúe creciendo y beneficiándose por el empuje de sectores como el de la moda, el comercio online y los supermercados.
Es obvio que estamos inmersos en la edad de oro del real estate logístico y las cifras lo avalan. El mercado inmologístico europeo, año tras año, bate récords. Según datos del último informe publicado de Savills, European Logistics Outlook la inversión en instalaciones logísticas a nivel continental se ha visto incrementada en un 79% respecto a la media de los últimos cinco años, generando en el pasado ejercicio 54.000 millones de euros.
A pesar de la incertidumbre económica, la contratación de espacio industrial-logístico en Europa alcanzó los 37,5 millones de metros cuadrados en el 2022, un 6% menos que en el 2021, año récord en el que se alcanzaron los 40,2 millones de metros cuadrados. La consultora señala que, aunque el récord del 2021 es difícil de superar y a pesar del descenso en contratación en Europa en el cuarto trimestre del pasado año, el sector seguirá atrayendo capital en el 2023.
En cuanto a la contratación de espacio por ubicaciones, la mayoría de las zonas han superado sus medias de los últimos cinco años. España (+57%), Portugal (+94%) y Rumanía (+62%) han registrado los mejores resultados, mientras que Francia (-4%) ha sido el único mercado que se ha quedado rezagado. La consultora inmobiliaria Savills ha destacado a España como el único mercado que registró un incremento en la comparativa del cuarto trimestre del 2022 respecto al 2021, impulsada por el récord trimestral histórico en Madrid, con 442.000 m² firmados.
La demanda logística en España se mantiene sólida
Así lo muestra una encuesta realizada por European Real Estate Logistics Census a 300 empresas del sector que, asegura que el 42% de las mismas tiene confianza en que la demanda en el 2023 siga subiendo. A su vez, augura que, en un futuro, el 89% de los operadores logísticos en Europa necesitará contratar más superficie de almacenamiento o mantener la que ya tienen para atender las exigencias de la industria.
Respecto a España, Savills en su informe del tercer trimestre del 2022, analiza el comportamiento del mercado inmologístico en las principales zonas geográficas de España: Madrid, Catalunya, Valencia y Andalucía. Un mercado de inversión que acumuló 1.900 millones de euros, mostrando un incremento del 6,3%.
La zona centro, formada por Madrid como núcleo neurálgico, y las provincias limítrofes de Castilla-La Mancha, continúa concentrando la mayor parte de la actividad logística nacional, con el 41% del volumen de inversión y el 31% de los activos transaccionados. Catalunya, con Barcelona como el mercado más dinámico de la región, representó el 28% en volumen y el 23% en número de naves.
La inversión en instalaciones logísticas a nivel continental se ha visto incrementada en un 79% respecto a la media de los últimos cinco años, generando en el pasado ejercicio, unos 54.000 millones de euros
A estas dos zonas se suman regiones como la Comunidad Valenciana y Andalucía, donde se transaccionaron nueve y diez activos, respectivamente. Aragón y País Vasco aparecen también, con el foco en Zaragoza y Bizkaia.
Por su parte, CBRE España indica que el sector logístico registró récord de demanda, cerrando el 2022 con un total de 2.820.000 m² de contratación logística, cifra que supuso un incremento superior al 8% respecto al año anterior. También registró cifras récord de volúmenes de inversión, con más de 2.300 millones de euros, un aumento del 7% respecto al 2021 y la cifra más elevada de los últimos 10 años.
Según las previsiones de CBRE, en el 2023 será difícil igualar los volúmenes de inversión de los últimos años, aunque las expectativas son favorables debido a la elevada demanda de espacio logístico y a la consolidación del ecommerce.
El ecommerce. De los retos a las oportunidades
Los expertos coinciden en que la cuota del comercio electrónico va a seguir incrementándose. La inmologística deberá dar respuestas a un comercio que, aún frenado su crecimiento una vez superado la época de pandemia, continua como motor de inversión en las infraestructuras logísticas.
En esta línea, el Foro Económico Mundial calcula que las entregas de última milla aumentarán en más de un 30% para el 2030 en las cien principales ciudades del mundo. En este sentido, los expertos estiman que habrá una necesidad anual de 1 millón de metros cuadrados para espacio de almacenamiento en Europa por parte de los operadores de comercio electrónico y logística inversa. Sin embargo, actualmente no hay suficiente oferta para la demanda.
Nueva construcción eficiente. Apostar por los criterios ESG
Este hecho, sumado a que año tras año las cifras de inversión y financiación del inmobiliario logístico europeo marcan máximos históricos han provocado que las empresas del sector deban adaptarse a los cambios, tanto a nivel económico como tecnológico y social.
Por ello las instalaciones dejan de ser un lugar para el almacenamiento y distribución de mercancías, y se convierten en ubicaciones respetuosa con el medioambiente, sin olvidar el bienestar de los empleados que se ha convertido en un valor fundamental a la hora de diseñar y construir los nuevos edificios logísticos.
En este nuevo contexto, los criterios ESG, Environmental, Social and Governance, (ambiental, social y de gobernanza) han adquirido una gran relevancia en los últimos años y han dado lugar a la figura del inversor socialmente responsable. Es decir, los factores ambientales, sociales y de buen gobierno son los más valorados por los inversores actuales, más allá de los resultados financieros. Es la apuesta de las empresas comprometidas con el medio ambiente, con la sociedad y con las buenas prácticas de gobierno corporativo.
Según el informe European Investor Intention Survey, publicado por CBRE y elaborado a partir de una encuesta a más de 600 inversores, el ESG continuará en el 2023 siendo prioritario en las estrategias de inversión. Un tercio de los inversores está dispuesto a pagar rentas más altas por los activos sostenibles. En concreto, pueden alcanzar hasta un 20% por encima del precio del mercado.
Los inversores encuestados muestran un compromiso por una fuerte apuesta por la implementación de criterios de ESG, para “proteger el futuro valor del real estate y el medioambiente”. Según se desprende del informe, los inversores apuestan mayoritariamente, un 78%, en la estrategia de actualización de los activos existentes para cumplir con los estándares de sostenibilidad
Para 9 de cada 10 expertos inmologísticos, el ESG es la clave y todos los proyectos comienzan teniendo en cuenta los criterios ambientales, sociales y de gobernanza. Nos encontramos en un contexto donde ciudadanos, asociaciones, organizaciones e instituciones compartimos un mismo reto: poner solución al cambio climático. Administrar un negocio ambiental y socialmente sostenible se convierte en el factor más importante para transformar las organizaciones de forma exitosa. Para ello la construcción logística debe afrontar diferentes retos, como el nuevo diseño de los edificios, su construcción, sostenibilidad y la cercanía a las ciudades sin resultar construcciones invasivas con el medio que les rodea.
Reconversión de activos obsoletos
Sin embargo, la falta de superficie disponible cercana a las grandes urbes se ha convertido en un mal que afecta al sector. El gran crecimiento de la última milla, demanda espacios que no hay, e impone la reconversión de activos obsoletos cercanos a las ciudades como solución a la falta de suelo. Un gran reto que pone en riesgo el crecimiento del sector, sobre todo en Catalunya donde los inversores logísticos se desplazan hasta Girona y Tarragona ante la escasez de oferta de la primera corona de Barcelona.
Sin embargo, la reconversión de antiguas naves industriales en desuso para darles nuevos usos logísticos no siempre puede hacerse, ya que no es solamente la reconversión de la instalación en sí, sino la descarbonización de todo el entorno que debe ajustarse a la normativa vigente. Óscar Heras, director de GLP España, aclara que “no todo el suelo industrial puede convertirse en logístico, sea por prohibiciones expresas o por la limitación de la altura del activo, la superficie edificable o la agregación de parcelas”.
La falta de superficie disponible cercana a las grandes urbes se ha convertido en un mal que afecta al sector
Por ello, otra opción a la que se suman las firmas de inmologística es la demolición total del activo obsoleto para construir en el solar una nueva instalación sostenible con certificaciones Breeam Very Good, o superior, y alineadas con las políticas ESG.
Pero de la mano de este problema surge otro, en línea con la actual situación de la logística global: la inflación. El aumento de los costes de construcción, que ya alcanza el 30%, se ha unido a los problemas de suministro de materiales debido a la subida de los precios de la energía y los cuellos de botella en la cadena de suministro, se convierten en factores que moderan el crecimiento del sector.
