Prologis Inc., empresa de gestión de activos logísticos, ha publicado su informe, Logistics Rent Index 2026,en el que analiza la evolución del mercado logístico global y europeo en un contexto de transición de ciclo. El estudio apunta a que el mercado logístico europeo se aproxima a un punto de inflexión y podría entrar en una nueva fase de crecimiento.
Tras un periodo de ajuste concentrado en la primera mitad del año, la demanda comenzó a recuperarse progresivamente durante el segundo semestre. Esta mejora estuvo impulsada principalmente por el regreso de grandes operadores al mercado y por la reactivación de decisiones estratégicas vinculadas a la consolidación y modernización de plataformas logísticas.
Evolución de las rentas netas efectivas
Uno de los elementos centrales del análisis es la evolución de las rentas netas efectivas (Net Effective Rents, NER), indicador que refleja el valor económico real de los contratos al incorporar incentivos como periodos de carencia o escalados.
Las limitaciones estructurales de la oferta respaldan la estabilización de las rentas y preparan a los mercados principales para la recuperación en 2026
Según el informe, el ajuste del mercado europeo se ha producido principalmente a través de un aumento de las concesiones ofrecidas por los propietarios, más que mediante reducciones generalizadas de las rentas nominales.
Este indicador permite interpretar con mayor precisión la evolución del mercado, especialmente en momentos de transición como el actual, en los que las rentas nominales no siempre reflejan completamente la dinámica real de precios.
El estudio también señala que la escasez estructural de suelo, las limitaciones regulatorias y, más recientemente, las restricciones vinculadas a la capacidad de red eléctrica continúan limitando el desarrollo de nueva oferta logística en Europa.
A ello se suma que los costes de reposición siguen situándose por encima de las rentas actuales de mercado en la mayoría de las ubicaciones, lo que reduce la viabilidad de desarrollos especulativos y contribuye a sostener la estabilidad del sector a medio plazo.
El mercado logístico europeo se aproxima a un punto de inflexión tras el ajuste registrado en la primera mitad del año
Preferencia por activos de mayor calidad
En paralelo, la sensibilidad al coste continúa influyendo en las decisiones empresariales. Las compañías tienden a priorizar activos modernos, eficientes y estratégicamente ubicados, una preferencia por inmuebles de mayor calidad que suele caracterizar las primeras fases de un nuevo ciclo inmobiliario.
España, entre los mercados más dinámicos del Sur de Europa
Dentro de este contexto, España se mantiene como uno de los mercados logísticos más dinámicos del Sur de Europa, apoyado en fundamentos sólidos de consumo y en el crecimiento del comercio electrónico.
Aunque algunos submercados mantienen niveles de disponibilidad superiores a los registrados en ciclos anteriores, la mejora progresiva de la demanda está contribuyendo a estabilizar la evolución de las rentas. La combinación de una demanda más selectiva y una oferta contenida apunta hacia un escenario de normalización gradual.
“En España observamos una demanda cada vez más selectiva y orientada a calidad. Los activos prime, bien ubicados y con altas especificaciones técnicas siguen concentrando el interés de los operadores. La disciplina en el desarrollo y las limitaciones estructurales de suelo contribuyen a mantener la estabilidad y la resiliencia en esta fase del ciclo”, explica Cristian Oller, SVP y Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis.
El Índice de Alquiler Logístico de Prologis Research, que se publica anualmente, analiza el crecimiento neto efectivo de las rentas en los principales mercados logísticos del mundo. El índice se basa en contratos de arrendamiento firmados y ajustados en función de incentivos como periodos de renta gratuita o escalados, lo que permite ofrecer una visión más precisa de la evolución real de los precios y del impacto de las restricciones de oferta a lo largo de los ciclos del mercado.
