La falta de suelo en Barcelona se ha vuelto protagonista de una de las principales preocupaciones del sector logístico
Históricamente, la llegada de nuevas infraestructuras a una región ha sido sinónimo de desarrollo. Ya sea en el plano social, económico, cultural o ambiental, la consecución de proyectos ha demostrado que, además de satisfacer una demanda particular, genera nuevas necesidades que orbitan alrededor de estas.
Un claro ejemplo que evidencia esta hipótesis podemos encontrarlo en la Barcelona del año 92, momento en el que la urbe acogía los Juegos Olímpicos. Con el deporte como principal motor de cambio, la ciudad se preparó para acometer numerosas transformaciones en sus infraestructuras.
Se crearon las instalaciones deportivas en Montjuïc, como el Estadi Olímpic y el Palau Sant Jordi; se construyó el Port Olímpic, hasta entonces inexistente; se adecuó el aeropuerto de El Prat, creando dos terminales más; y se modernizaron y transformaron zonas de la ciudad, como sucedió con la Vila Olímpica, una zona hasta entonces muy degradada de la ciudad que pasó a convertirse en un icono de la modernidad y el lujo.
Barcelona 92 pasó entonces a ser un ejemplo vivo de cómo, de una necesidad, surgen cientos. Adaptando el dicho popular de “el dinero llama al dinero”, este caso demostró que “las infraestructuras llaman a las infraestructuras”.
A partir de ese momento, cientos de empresas se interesaron por la región, posicionando a Catalunya como un eje clave de la economía en el plano nacional e internacional.
Las grandes operaciones de inversores logísticos se desplazan a la segunda y tercera corona de Catalunya en busca de superficie, producto de calidad y precio. Un ejemplo, la futura ZAL del puerto de Tarragona que ha levantado el interés de numerosos operadores
Sin embargo, a escasas tres décadas de este hito histórico para nuestro país, la capital de esta comunidad autónoma se ha vuelto protagonista de una de las principales preocupaciones del sector logístico. Porque, ¿qué sucede si hay una necesidad, pero algo limitado, como es el espacio, no permite cubrirla?
En los próximos cuatro años, España necesitará desarrollar 400.000 metros cuadrados anuales de nuevos espacios logísticos para responder al crecimiento estimado del 48% de las ventas ecommerce en los principales mercados europeos.
En suma, esto supondrá construir cerca de 2.000.000 de metros cuadrados hasta el 2027, ya que se calcula que, por cada 1.000 millones de euros en ventas online, se requieren 24.000 metros cuadrados de suelo logístico urbano.
Barcelona, un polo logístico imprescindible
De todos los mercados del Sur de Europa, se prevé que Madrid registre el mayor crecimiento. Sin embargo, no muy lejos, en el puesto número 13, se sitúa Barcelona, el arquetipo del paradigma logístico en la región catalana.
Las particularidades de la comunidad autónoma, que le han convertido en los últimos tiempos en un polo logístico imprescindible, han llevado a que el sector ya represente el 14,4% del PIB de la zona, convirtiendo a este territorio en el segundo europeo con más peso en el sector logístico, solo por detrás de Países Bajos.
Sin embargo, no todas las cifras son positivas. En comparación con otras regiones, los niveles de disponibilidad en Catalunya se mantienen especialmente bajos, cercanos al 2%, y, sumando el pipeline actual, solamente se alcanzaría el 3%.
En muchas ocasiones, esta situación se ha visto traducida en la pérdida de oportunidades y consecuente disminución del nivel de competitividad del territorio, que ha visto como grandes proyectos cambiaban de rumbo hacia Aragón, Valencia o zona centro.
Buscando una solución al dilema planteado, en el que la demanda sobrepasa a la oferta inmologística, es esencial abordar los cuatro pilares que provocan esta situación.
La construcción en altura, la regeneración de naves obsoletas o el hecho de compartir espacios entre clientes se van abriendo paso en el sector, creando nuevas tendencias a las que la inmologística está dando respuesta
El primero hace referencia a las limitaciones geográficas. La creación de suelo apto para la logística, en Catalunya se encuentra constreñida por la presencia del mar en el Este y de la montaña en el Oeste, lo que limita considerablemente las zonas aptas para el desarrollo de nuevos proyectos.
En segundo lugar, la tramitación urbanística. Este es un problema común para toda la geografía española que propicia que el desarrollo de un suelo, desde rústico hasta que sea apto para construir, se dilate un mínimo de 7 años si tiene que pasar por Plan General, plan parcial, proyectos de reparcelación y urbanización, además de la propia ejecución de las obras.
En tanto en cuanto esta demora interfiere con los ciclos económicos, el desarrollo de suelo se convierte en una actividad de riesgo muy alto, por lo que los márgenes que exigirá un desarrollador tienen que ir en consecuencia y da como resultado los precios de suelo más altos de Europa o que directamente, el suelo no se desarrolle.
En tercer lugar, si debido a la escasez de suelo la opción que elige el promotor logístico es buscar solares para su rehabilitación, que es una iniciativa muy sostenible porque evita consumir nuevos suelos y regenera los ya existentes, la situación que se encuentra es una normativa municipal totalmente obsoleta, con restricciones de volumetría y de usos que condicionan el desarrollo inmologístico, haciéndolo inviable en la mayoría de los casos.
Y la última razón por la que es complicado el desarrollo de suelo, derivado de estás normativas no adaptadas a la realidad actual y que están sujetas a interpretaciones ambiguas, es la incertidumbre que se genera sobre la viabilidad de un suelo. En un mundo, como el inmologístico, que se rige por estudios económicos muy minuciosos, esta incertidumbre provoca que los proyectos no puedan salir adelante.
Estas tres ultimas limitaciones, si bien son comunes a toda España, se hacen más notables en Catalunya provocado por la alta demanda.
La escasez de suelo logístico en Catalunya ha llevado a un aumento en los precios de alquiler y venta de los espacios disponibles, lo que ha disuadido a algunas empresas de establecerse en la región.
La combinación de todos estos factores ha puesto sobre la mesa una cuestión cada vez más frecuente, sobre todo cuando un proyecto se ve obligado a cambiar de región ante este ‘mal endémico’: ¿la logística está cerca de tocar techo en Catalunya? La respuesta rápida es un rotundo no.
La escasez de suelo logístico en Catalunya ha llevado a un aumento en los precios de alquiler y venta de los espacios disponibles, lo que ha disuadido a algunas empresas de establecerse en la región
Si bien en la actualidad los principales mercados de suelo logístico en Catalunya – especialmente en las zonas de la Zona Franca, el Baix Llobregat y el Vallès Oriental y Occidental – tienen una tasa de disponibilidad de suelo que ronda el 1%, esta realidad no ha impedido la llegada de proyectos logísticos vanguardistas a la región catalana.
Así, en los últimos años este territorio ha sido testigo del desarrollo de esquemas de la talla de G-Park Valls (Tarragona), G-Park Santa Perpètua (Barcelona), G-Park Vilanova i la Geltrú (Barcelona), G-Park Constantí (Tarragona) y G-Park Masquefa (Barcelona).
Este último, que se ha constituido como el quinto activo de GLP en el territorio, ha sido un claro ejemplo de cómo, a través de un diseño vanguardista, se puede conseguir que un proyecto se armonice con el entorno – rodeado de viñedos –tomando como inspiración los preceptos de la arquitectura biofílica.
La integración de estos espacios en suelos dedicados hasta ese momento a otros usos muestra cómo, desde el máximo respeto al entorno en el que se instala, existen alternativas que permiten paliar la acusada escasez de suelo.
De igual manera, poco a poco la construcción en altura, la regeneración de naves obsoletas o el hecho de compartir espacios entre clientes se van abriendo paso en el sector, creando nuevas tendencias a las que la inmologística está dando respuesta.
Hoy en día, la escasez de suelo industrial es un problema real en Catalunya. De eso no cabe duda. Pero tampoco hay margen para el pesimismo: la logística es y seguirá siendo una parte crucial para el territorio y, de su mano, estaremos nosotros.
