En un contexto de demanda sólida pero cada vez más exigente, Prologis ha cerrado el 2025 consolidando su posicionamiento en España y reforzando su apuesta por nuevos desarrollos logísticos.
Coincidiendo con el anuncio de la adquisición de nuevo suelo en San Fernando de Henares, Cristian Oller, SVP, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis. , analiza en una entrevista con El Canal el balance del último ejercicio, la evolución del mercado y las perspectivas para el 2026.
Para empezar, ¿podrías ponernos en contexto sobre la situación actual del mercado?
Estamos en un momento en el que la demanda sigue siendo sólida, pero también más selectiva y exigente. El mercado logístico está evolucionando hacia un modelo donde la eficiencia operativa, la energía y la ubicación son cada vez más determinantes.
Si empezamos por el 2025, ¿ha sido un año sólido para Prologis?
Sí, el 2025 ha sido un año de consolidación. En España hemos cerrado con una cartera de 1,5 millones de metros cuadrados, 86 activos logísticos y una tasa de ocupación del 95,1%, lo que refleja la fortaleza del mercado en hubs como Madrid, Barcelona y Valencia.
Además, a nivel del Sur de Europa hemos cerrado con 6,7 millones de metros cuadrados gestionados, distribuidos en 361 activos logísticos, con una tasa del 97% de ocupación, lo que confirma la solidez de la demanda en la región.
Sin embargo, el beneficio ha caído ligeramente, pero al mismo tiempo ha habido mucha actividad en alquiler de espacio, ¿cómo se explica este comportamiento?
Es una cuestión de ciclo. Venimos de un periodo post pandemia donde los clientes incrementaron mucho sus niveles de stock por miedo a disrupciones. Ahora estamos en una fase de absorción de esos metros cuadrados.
La demanda sigue siendo sólida, pero más racional. Por eso vemos mucha actividad operativa, aunque los resultados reflejen esa normalización.
Cristian Oller: “La demanda sigue siendo sólida, pero más racional”
En este contexto, ¿cómo están tomando las decisiones los clientes?
El cliente es más prudente y exigente. Está tomando decisiones más meditadas, con foco en eficiencia operativa. Además, el contexto geopolítico introduce incertidumbre, lo que retrasa algunas decisiones.
Proyectos y crecimiento
¿Qué factores están impulsando actualmente la demanda de espacio logístico?
Hay varios elementos: el interés de empresas internacionales, el crecimiento del consumo vinculado al turismo o tendencias como la movilidad eléctrica.
Sin embargo, también vemos una presión creciente sobre la disponibilidad de suelo en ubicaciones clave, lo que condiciona el desarrollo del mercado.
Hemos evolucionado hacia un modelo más completo. A través de Prologis Essentials ofrecemos soluciones que integran energía, operaciones y sostenibilidad. Esto nos permite adaptarnos a sectores cada vez más exigentes como el farmacéutico, alimentación o automoción.
¿Estamos viendo menos desarrollo especulativo y más proyectos a medida?
Sí, claramente. El mercado está girando hacia proyectos llave en mano, más ajustados a las necesidades reales de los clientes. Ya lo hemos visto en el 2025 y continuará en los próximos años. Es una tendencia estructural.
¿Qué sectores están siendo ahora mismo los principales motores de crecimiento en el mercado logístico?
Hay varios motores: consumo, industria y nuevas tendencias como la electrificación. No hay un único sector dominante, sino una combinación.
Cristian Oller: “El mercado logístico está evolucionando hacia un modelo donde la eficiencia operativa, la energía y la ubicación son cada vez más determinantes”
San Fernando y estrategia de suelo
¿Cuál es la estrategia de crecimiento de Prologis en España y qué mercados son prioritarios?
Estamos enfocados en los principales hubs logísticos, pero también en reforzar nuestra presencia en ubicaciones estratégicas donde detectamos una demanda sólida y sostenida.
Un buen ejemplo es la reciente adquisición de 62.000 m² de suelo en San Fernando de Henares (Madrid), dentro del corredor de la A-2, uno de los ejes logísticos más relevantes del país. Con esta operación alcanzamos cerca de 167.000 m² en la zona, lo que nos permitirá desarrollar un nuevo parque logístico adaptado a las necesidades actuales del mercado.
Se trata de un proyecto flexible, capaz de acoger tanto desarrollos llave en mano como proyectos a riesgo, y adaptado a distintos perfiles de cliente, desde soluciones multicliente hasta plataformas dedicadas. Todo ello en una ubicación con una demanda muy fuerte y una disponibilidad de suelo cada vez más limitada, especialmente en entornos bien conectados como el área próxima al aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas.
¿Estáis abiertos a desarrollar proyectos fuera de los grandes hubs tradicionales?
Sí. Podemos acompañar a nuestros clientes donde lo necesiten. Nuestra estrategia es flexible y orientada a la demanda.
Cristian Oller: “El mercado está girando hacia proyectos llave en mano, más ajustados a las necesidades reales de los clientes”
Nuevas oportunidades
Los centros de datos están ganando peso en el sector: ¿cómo encajan dentro del modelo de negocio de Prologis y qué recorrido tienen para vosotros?
Encajan bien porque nuestros activos cuentan con suelo, ubicación y acceso a energía, que son elementos clave. Tienen un gran potencial de generación de valor. En cualquier caso, no es nuestro core, sino una oportunidad interesante dentro de nuestra plataforma que analizamos siempre bajo demanda.
Retos y futuro
Desde el punto de vista institucional, ¿se están dando pasos en la buena dirección para impulsar el sector logístico?
Se están dando pasos, pero el gran reto sigue siendo la disponibilidad de suelo en ubicaciones estratégicas y la agilidad en la tramitación.
La logística es una infraestructura clave para la competitividad económica y necesita un marco adecuado.
¿Cómo ves el sector logístico en el 2030?
Muy bien, soy optimista. La logística será cada vez más estratégica. La combinación de ubicación, energía y capacidad de ejecución marcará la diferencia.
España tiene una gran oportunidad para consolidarse como hub logístico internacional si se aprovechan estas palancas.
