Jesús Fajardo, gerente de TPF Consulting, consultora inmobiliaria que cuenta con más de 20 años en la prestación de servicios inmobiliarios, ha hablado con El Canal Marítimo y Logístico acerca de la actualidad inmologística valenciana y sobre los principales proyectos logísticos de la provincia de Valencia.
2021 se cerró con un volumen de contratación en Valencia de 234.084 metros cuadrados, ¿cuáles son las previsiones para este año?
A nivel de absorción de promociones logísticas en lo que es el área metropolitana de Valencia, en este primer trimestre las cifras han sido muy positivas, ya que estamos hablando de cifras en torno a los 150.000 metros cuadrados. Estamos en camino de alcanzar las cifras históricas del 2021 y del 2019, e incluso superarlas si todas las incertidumbres actuales nos lo permiten.
Esta primera parte del año está siendo muy buena, con mucho interés de los operadores y en operaciones muy diversificadas. Ha habido operaciones de grandes volúmenes, de 50.000 m2 y de 20.000 m2, pero también ha habido mucho interés en espacios más reducidos. Vemos que el sector tiene vitalidad y existe una demanda muy diversificada.
El eje central concentró el 78 % de estas operaciones en el 2021, ¿por qué es esta zona la más dinámica?
Principalmente su ubicación a nivel logístico, ya que está en el cruce entre la A-7 y la A-3. Esta localización ofrece excelente accesibilidad para la distribución de mercancías hacia el interior peninsular y Madrid, donde van parte de los tráficos del puerto de Valencia, y también hacia el eje del Corredor Mediterráneo. Esto ha llevado a que tradicionalmente la gran parte de las promociones a nivel logístico se hayan consolidado y se estén desarrollando en este entorno, en el área de Ribarroja y Cheste, y que luego existan otros polos auxiliares a esta zona.
Recientemente se ha anunciado la llegada de Volkswagen a Sagunto, ¿puede suponer la llegada de nuevos operadores a Sagunto o qué compañías de otro tipo apuesten por desarrollar sus proyectos allí?
Creo que es una noticia que estábamos esperando todos. Que uno de los grandes proyectos de Europa se ubique en Sagunto supone un reconocimiento al potencial que tiene la Comunidad Valenciana. Esta área viene consolidándose desde el 2014-2015, con una inercia muy positiva, en parte por ser la ubicación de un bloque logístico de Mercadona y por todo lo que arrastra en cuanto a sus proveedores, y también por alguna posición que tomó allí el grupo Inditex.
Nosotros entendemos esta zona no solo como un área logística de distribución, sino también como un área importante para otras operativas industriales. Lo que realmente necesitábamos para Sagunto era una operación como la Volkswagen, ya que, igual que pasó en Almussafes en los años 70 con la implantación de la Ford, seguro que Volkswagen va a ayudar a que Sagunto se acabe de consolidar y desarrollar, ya no solo por la gigafactoría de baterías, sino también por toda la industria auxiliar que va a atraer.
“Igual que pasó en Almussafes con Ford, seguro que Volkswagen ayudará a que Sagunto se acabe de consolidar”
Precisamente en Sagunto se cerró a principio de año un proyecto de 15.000 metros cuadrados
Esta zona ha venido muy impulsada por usuarios finales, que han llegado a desarrollar autopromociones para ellos mismos. Actualmente se están cerrando operaciones a través de promotores e inversores en esta área.
Pero más allá de esta operación en concreto, estamos viendo cómo se está generando mucho interés en esta área por parte del capital y de los inversores. Ahora mismo estamos trabajando en la toma de posición de algunos suelos para continuar con su desarrollo. Probablemente, los proyectos que veíamos en esta zona para un escenario de medio y largo plazo acaben acelerándose por el dinamismo de esta área.
¿Cuáles son vuestros principales proyectos para este año?, ¿qué expectativas tenéis en el parque empresarial Circuito de Cheste?
En Cheste estamos arrancando con la parte de ingeniería. Se trata de una tercera plataforma con VGP, tras dos años en los que se ha consolidado su plan de negocio en Cheste.
También estamos muy volcados en la comercialización de unos 100.000 metros cuadrados de techo en el área de Bétera, de la mano de Merlin Properties, con un nuevo desarrollo que va a servir como punto intermedio entre Sagunto y Ribarroja a través de un producto que veíamos muy carente en la zona, como son las plataformas que van desde los 25.000 m2 hacia arriba. Ahí tenemos una oportunidad de unos 100.000 metros cuadrados de techo, en un horizonte de 2 años aproximadamente, y la verdad es que la respuesta de los operadores está siendo hasta el momento muy positiva, ya que va a generar una oportunidad muy grande en lo que es el stock.
Respecto a Cheste, parece que esta zona se está desarrollando mucho en los últimos años
En el área de Ribarroja la disponibilidad de suelo finalista para empezar a construir es casi nula, y Cheste es el crecimiento natural del eje de la A-3. Este proyecto está pensado para un desarrollo de manzanas de gran formato y para plataformas logísticas de cierta envergadura, a partir de los 20.000 metros y con áreas que llegan hasta los 50.000 metros.
La plataforma logística de Lidl o Jysk, la primera con 70.000 metros, eran proyectos que hasta la fecha tenían muy complicado ubicarse en el eje de la A-3, y esto es una ventaja que ofrece esta zona. A día de hoy ya está en marcha casi el 70% del parque y respecto al restante ya hay varios proyectos en ciernes que podrían iniciarse este año o el próximo.
¿Faltan activos de gran formato en la provincia de Valencia, esto es lo que ofrece Cheste?
Si, es precisamente una de las razones por las que se impulsó su desarrollo. Las bondades de otras áreas como Parc Sagunt vienen por la posibilidad de albergar plataformas logísticas de grandes dimensiones, pero lo que vemos más cercano en el tiempo, con capacidad para suplir esa demanda son áreas como las de Bétera, que también ofrecen una buena conexión con el puerto de Valencia.
Da la sensación de que cada municipio quiere desarrollar su zona industrial para atraer a inversores
Los operadores logísticos e inversores no piensan en el municipio en el que se van a implantar, sino que valoran la accesibilidad que tengan a las infraestructuras de transporte. Eso no quita que cada ayuntamiento intente atraer una actividad empresarial a su municipio.
En la práctica, por mucho que un municipio quiera impulsar un desarrollo logístico, los promotores e inversores tienen muy testeado donde quieren ubicarse. Además, a día de hoy los Ayuntamientos tampoco disponen de recursos para sacar adelante, a través de una gestión directa, la urbanización y todo lo que conlleva el desarrollo de una zona de estas características.
En este sentido, creemos que los proyectos que se están llevando a cabo en el área metropolitana de Valencia ahora mismo son los realmente necesarios, porque son ahí donde los operadores quieren implantarse. Al final, promotores e inversores van a ir a zonas consolidadas y contrastadas.
¿Los trámites con la Administración para avanzar en proyectos logísticos son ágiles?
La Administración tiene en muchas ocasiones un ritmo muy diferente al que tiene el sector privado, y, además, dentro de la Administración también hay ritmos diferentes.
Por ejemplo, en el desarrollo de suelos, en proyectos en los que hemos estado inmersos como los de Cheste o el de Illescas en Toledo, hemos estado trabajando 5 o 6 años porque ha habido una parte dedicada al planeamiento y a la gestión urbanística que involucra no solo al municipio. Además, hay una parte dedicada a informes sectoriales, a los suministros eléctricos o a las relaciones con las confederaciones, a lo que hay que añadir otros trámites a nivel autonómico, y todo esto, ralentiza el proceso.
Por otra parte, cuando hablamos de suelos finalistas, dependemos mucho de los ayuntamientos y de sus equipos técnicos, en cuanto a su respuesta e implicación que tienen para que estos proyectos salgan adelante. Estamos viendo como en municipios como Ribarroja o Cheste, en dos o tres meses se puede obtener la licencia de obras para iniciar proyectos, y en otros municipios de Madrid donde se puede esperar dos meses. Esta cuestión puede influir incluso en que un proyecto se vaya de un sitio a otro, porque la necesidad de esos espacios y de empezar a operar a veces es muy importante.
El proyecto más importante a nivel logístico en Valencia es la ampliación del puerto ¿cómo podría afectar esta cuestión al sector logístico?
La decisión de Volkswagen, por ejemplo, tiene mucho que ver con las facilidades que aporta una infraestructura como el puerto de Valencia. La ampliación, que por suerte ya parece que va hacia delante, va a casi duplicar la capacidad de contenedores, y eso va a influir al desarrollo del suelo y en las necesidades a nivel logístico que van a tener los operadores.
En nuestro caso, ya estamos trabajando en otras áreas para dar respuesta a esta cuestión, porque lo importante no es solo que las mercancías entren, sino que seamos capaces, a nivel territorial, de desconsolidar estas mercancías para después distribuirlas a otras zonas.
¿La pandemia hizo que los inversores vieran al sector inmobiliario logístico como un sector refugio?
Previo a la pandemia ya estábamos viendo que había mucho interés por parte del capital en este sector, ya que otro tipo de inversiones se veían menos seguras. El sector logístico se ha venido desarrollando mucho desde el 2014 – 2015 a nivel de promociones, con mucha actividad inversora, pero quizá se hacía por agentes muy especializados, es decir, no estaba tan abierto al mundo inversor.
Si que es verdad que la pandemia ha ayudado a presentar un segmento inmobiliario que antes era muy secundario. La pandemia ayudó a conocerlo, también por los cambios en los ámbitos de consumo, sobre todo por el impulso de la compra online.
¿Este “boom” del comercio online ha cambiado las necesidades de los operadores logísticos?
A nivel logístico existen dos tipologías de naves, la de gran plataforma logística, donde se trabaja con almacenamiento, paletización, estanterías etc., y eso va a seguir existiendo para la desconsolidación y la distribución a industrias o a otros puntos de venta.
Pero sí que se ha abierto una oportunidad al desarrollo de naves relacionadas con la paquetería, una cuestión que está ligada al cross docking. Esta área de negocio no estaba consolidada y trabajaban en naves logísticas al uso, a día de hoy, se está invirtiendo mucho en la automatización de sorters de distribución, en poder automatizar su operativa diaria y en la definición de inmuebles que sean acordes a esta operativa de paquetería.
Hay que tener en cuenta que en estas naves más que almacenar, lo que hay es una entrada de mercancía que luego se distribuye a los consumidores a través de furgonetas, el fin es muy diferente y por tanto el activo inmobiliario también lo es.
